近日，富力物業(yè)將旗下子公司富良環(huán)球的所有股權作價100億元轉讓給碧桂園服務的全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港，一時間刷爆了地產圈的屏。

作為實控人，李思廉、張力分別間接持有富力物業(yè)46.48%的股權。兩年前，這兩位地產大咖剛剛從自己控股的富力地產把“連年虧損”的富力物業(yè)剝離出來，看似私人掏了3個多億元為公司處理了一宗不良資產，并及時化解了不必要的債務負擔。

兩年后，正當富力物業(yè)遞表準備發(fā)起IPO沖刺時，這家公司卻突然倒手賣給了碧桂園服務。辣眼的是，交易價從兩年前的3.1億元猛飆到了100億元。

這一進一出，李思廉、張力凈賺了90多億元。根據公開消息，為“展現主要股東對公司持續(xù)承諾及對公司業(yè)務及發(fā)展堅定不移的信心”，李思廉、張力決定將部分利潤以私人名義借回給富力地產，以解除公司在“三道紅線”重壓之下面臨的越來越緊迫的債務危機。

富力物業(yè)的系列“變身”

一說起富力，不少地產圈內人士都會豎起一只大大的拇指。

2020年，這家廣州本土龍頭房企實現全口徑銷售總額1496.6億元，營業(yè)總收入858.92億元，總資產則達到了4421.85億元。

在廣州最耀眼的城市封面——6.19平方公里的珠江新城CBD，富力地產作為主要建設者之一，在這里先后打造了17棟寫字樓和酒店，其中很多已成為公眾耳熟能詳的城市地標。

富力物業(yè)的企業(yè)名稱盡管帶有“富力”二字，但經過兩年前的一系列私有化運作后，其實已跟富力地產沒有任何股權關系。

只不過，不管股權關系如何變化，富力物業(yè)和富力地產背后實控人卻沒有變，均為李思廉、張力。

根據公開資料，截至2020年末，富力物業(yè)管理的項目達552個，分布在國內26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市，總在管建筑面積為6940萬平方米。其中，住宅物業(yè)的在管建筑面積為5810萬平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬平方米。

事實上，在6年前李思廉、張力正式對外表露要把物業(yè)板塊分拆上市時，國內僅有彩生活一家物業(yè)上市企業(yè)。兩年前，可以說是國內物業(yè)公司從地產母公司分拆上市元年。

公開資料顯示，2019年12月，李思廉和張力各出資一半成立廣州富星。當年12月23日，廣州富星即以500萬元的價格獲得富力地產旗下大同恒富的全部股權;緊接著12月30日，廣州富星再次以500萬元的價格，將天津華信收入囊中。

2020年4月9日，富力地產發(fā)布關聯(lián)交易公告稱，出售廣州天力物業(yè)100%的股權給廣州富星，總標的價3億元。彼時，富力地產旗下三家從事物業(yè)服務業(yè)務的公司，均轉移至廣州富星旗下，總的交易對價僅為3.1億元。

盡管這一系列的資產出售，但由于總額低于富力地產凈資產的5%，因而無須經過股東會的審核批準。不過，由于其作價實在太低，遭受業(yè)界的普遍質疑。

銀河聯(lián)昌在其研報中便曾表示，富力地產出售旗下物業(yè)管理公司的價格“幾乎較公允價值折讓90%”，“這筆交易令人失望”，可能損害少數股東利益并引發(fā)對公司治理的擔憂。美銀發(fā)布的報告也稱，富力地產以極低價格出售套現，反映其管治不佳。

南方日報記者了解到，當時富力地產之所以敢以較低價格將物業(yè)公司出讓給大股東，主要理由或為涉及的三家物業(yè)公司在截至2018年末的兩個年度錄得虧損，且純利率較低，“該等目標公司是否繼續(xù)保持盈利或將能夠于日后獲得更高的純利率具有不確定性”。

而根據富力物業(yè)最近提交的上市招股書顯示，其2018年虧損3.67億元、2019年虧損4.03億元，對應的凈資產是-3.49億元和-1.01億元。

不過，2019年物業(yè)公司正處在行業(yè)風口上，對于富力物業(yè)的報表為何出現連年虧損，業(yè)界亦曾有過一些不同看法。

“輸血”富力地產

那么，這一次碧桂園服務間接收購的富良環(huán)球與富力又有何瓜葛呢?

2020年10月，富良環(huán)球正式成立，是富力物業(yè)100%持股的下屬子公司。此后，在經過一系列重組動作后，富良環(huán)球間接持有了廣州富星100%的股權。這意味著，富良環(huán)球間接持有了大同恒富、天津華信、天力物業(yè)等提供物業(yè)管理服務的運營實體。由于李思廉、張力分別間接持有了富力物業(yè)46.48%的股權，另有二人的親友陳思樂持股7.05%，可見，李思廉、張力亦即富良環(huán)球的控股股東。

值得注意的是，在碧桂園服務正式公告宣布旗下全資附屬公司擬收購富良環(huán)球的100%股權時，富力物業(yè)在2021年4月，才剛剛提交了赴港IPO的上市申請書。

若富力物業(yè)能夠順利登陸港交所，李思廉、張力無疑可以憑借超九成的持股比例大賺一筆。但一樁兩年前就籌劃好的大生意，為什么在接近臨門一腳時，卻拱手讓給了自己的同行對手?

就目前的形勢來看，整個房地產行業(yè)在“三道紅線”融資新規(guī)的強監(jiān)管下，上半年已經普遍出現企業(yè)增收不增利的現象，而富力地產作為腳踩“三道紅線”的企業(yè)，正在遭遇前所未有的資金困難。有分析認為，李思廉、張力作為富力地產的實控人，急于從內部籌集大筆現金來為主業(yè)輸血。尤其是在某大企業(yè)接連出現業(yè)績和債務暴雷現象以后，更加深了李思廉、張力兩位資深地產人的危機意識，他們急于想盡辦法來幫助富力地產快速渡過難關。

在9月20日碧桂園服務正式發(fā)出收購公告后，富力地產隨后即發(fā)布公告稱，公司主要股東董事長李思廉及聯(lián)席董事長兼總裁張力為支持集團，將提供約80億港元的股東資金，在未來一至兩個月內完成，并預計9月21日收到第一筆款項24億港元。

有業(yè)內人士根據匯率推算，此80億港元(約合70億元人民幣)很大可能即來自于李思廉、張力近期將從碧桂園方面獲得的現金支付。

只不過，這70億元的輸血相比富力地產短期390億元的龐大資金缺口來說，無疑只是杯水車薪。

自從2017年從王健林手上接盤了萬達旗下那批高端酒店項目以來，身背巨債的富力地產就一直被業(yè)界指稱“陷入了嚴重的消化不良”。

根據南方產業(yè)智庫上市房企60健康指數監(jiān)測顯示，截至2021年6月底，富力地產剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%，凈負債率為123%，現金短債比約為0.55，對標“三道紅線”沒有一項能夠達標，屬于“紅檔”房企。根據富力地產管理高層在今年中期業(yè)績會上制定的目標，富力地產預計要到2023年才能實現“三道紅線”全部轉綠。

富力地產到底有多少短期債務要還?2021年中報顯示，該公司截至2021年6月底，擁有短期借款達519億元，而現金及現金等價物僅為128億元，賬面資金缺口可見不低于390億元。即使這次通過出售富力物業(yè)，李思廉、張力能夠幫助富力地產多籌集約70億元的現金，但仍不足以幫助企業(yè)渡過未來12個月的難關。

值得注意的是，上半年富力地產銷售、營業(yè)總收入均明顯增長，但毛利潤、凈利潤以及歸母凈利潤均持續(xù)下滑。各項盈利能力指標亦在減弱。

在此情況下，讓財務風險控制在安全線內就顯得非常重要和迫切。為此，李思廉、張力在上市的路上臨時決定出售富力物業(yè)，被認為是明智的“斷臂求生”。(●南方日報記者馮善書葛政涵)

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