近日,富力物業(yè)將旗下子公司富良環(huán)球的所有股權作價100億元轉讓給碧桂園服務的全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港,一時間刷爆了地產圈的屏。
作為實控人,李思廉、張力分別間接持有富力物業(yè)46.48%的股權。兩年前,這兩位地產大咖剛剛從自己控股的富力地產把“連年虧損”的富力物業(yè)剝離出來,看似私人掏了3個多億元為公司處理了一宗不良資產,并及時化解了不必要的債務負擔。
兩年后,正當富力物業(yè)遞表準備發(fā)起IPO沖刺時,這家公司卻突然倒手賣給了碧桂園服務。辣眼的是,交易價從兩年前的3.1億元猛飆到了100億元。
這一進一出,李思廉、張力凈賺了90多億元。根據公開消息,為“展現主要股東對公司持續(xù)承諾及對公司業(yè)務及發(fā)展堅定不移的信心”,李思廉、張力決定將部分利潤以私人名義借回給富力地產,以解除公司在“三道紅線”重壓之下面臨的越來越緊迫的債務危機。
富力物業(yè)的系列“變身”
一說起富力,不少地產圈內人士都會豎起一只大大的拇指。
2020年,這家廣州本土龍頭房企實現全口徑銷售總額1496.6億元,營業(yè)總收入858.92億元,總資產則達到了4421.85億元。
在廣州最耀眼的城市封面——6.19平方公里的珠江新城CBD,富力地產作為主要建設者之一,在這里先后打造了17棟寫字樓和酒店,其中很多已成為公眾耳熟能詳的城市地標。
富力物業(yè)的企業(yè)名稱盡管帶有“富力”二字,但經過兩年前的一系列私有化運作后,其實已跟富力地產沒有任何股權關系。
只不過,不管股權關系如何變化,富力物業(yè)和富力地產背后實控人卻沒有變,均為李思廉、張力。
根據公開資料,截至2020年末,富力物業(yè)管理的項目達552個,分布在國內26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市,總在管建筑面積為6940萬平方米。其中,住宅物業(yè)的在管建筑面積為5810萬平方米,商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬平方米。
事實上,在6年前李思廉、張力正式對外表露要把物業(yè)板塊分拆上市時,國內僅有彩生活一家物業(yè)上市企業(yè)。兩年前,可以說是國內物業(yè)公司從地產母公司分拆上市元年。
公開資料顯示,2019年12月,李思廉和張力各出資一半成立廣州富星。當年12月23日,廣州富星即以500萬元的價格獲得富力地產旗下大同恒富的全部股權;緊接著12月30日,廣州富星再次以500萬元的價格,將天津華信收入囊中。
2020年4月9日,富力地產發(fā)布關聯(lián)交易公告稱,出售廣州天力物業(yè)100%的股權給廣州富星,總標的價3億元。彼時,富力地產旗下三家從事物業(yè)服務業(yè)務的公司,均轉移至廣州富星旗下,總的交易對價僅為3.1億元。
盡管這一系列的資產出售,但由于總額低于富力地產凈資產的5%,因而無須經過股東會的審核批準。不過,由于其作價實在太低,遭受業(yè)界的普遍質疑。
銀河聯(lián)昌在其研報中便曾表示,富力地產出售旗下物業(yè)管理公司的價格“幾乎較公允價值折讓90%”,“這筆交易令人失望”,可能損害少數股東利益并引發(fā)對公司治理的擔憂。美銀發(fā)布的報告也稱,富力地產以極低價格出售套現,反映其管治不佳。
南方日報記者了解到,當時富力地產之所以敢以較低價格將物業(yè)公司出讓給大股東,主要理由或為涉及的三家物業(yè)公司在截至2018年末的兩個年度錄得虧損,且純利率較低,“該等目標公司是否繼續(xù)保持盈利或將能夠于日后獲得更高的純利率具有不確定性”。
而根據富力物業(yè)最近提交的上市招股書顯示,其2018年虧損3.67億元、2019年虧損4.03億元,對應的凈資產是-3.49億元和-1.01億元。
不過,2019年物業(yè)公司正處在行業(yè)風口上,對于富力物業(yè)的報表為何出現連年虧損,業(yè)界亦曾有過一些不同看法。
“輸血”富力地產
那么,這一次碧桂園服務間接收購的富良環(huán)球與富力又有何瓜葛呢?
2020年10月,富良環(huán)球正式成立,是富力物業(yè)100%持股的下屬子公司。此后,在經過一系列重組動作后,富良環(huán)球間接持有了廣州富星100%的股權。這意味著,富良環(huán)球間接持有了大同恒富、天津華信、天力物業(yè)等提供物業(yè)管理服務的運營實體。由于李思廉、張力分別間接持有了富力物業(yè)46.48%的股權,另有二人的親友陳思樂持股7.05%,可見,李思廉、張力亦即富良環(huán)球的控股股東。
值得注意的是,在碧桂園服務正式公告宣布旗下全資附屬公司擬收購富良環(huán)球的100%股權時,富力物業(yè)在2021年4月,才剛剛提交了赴港IPO的上市申請書。
若富力物業(yè)能夠順利登陸港交所,李思廉、張力無疑可以憑借超九成的持股比例大賺一筆。但一樁兩年前就籌劃好的大生意,為什么在接近臨門一腳時,卻拱手讓給了自己的同行對手?
就目前的形勢來看,整個房地產行業(yè)在“三道紅線”融資新規(guī)的強監(jiān)管下,上半年已經普遍出現企業(yè)增收不增利的現象,而富力地產作為腳踩“三道紅線”的企業(yè),正在遭遇前所未有的資金困難。有分析認為,李思廉、張力作為富力地產的實控人,急于從內部籌集大筆現金來為主業(yè)輸血。尤其是在某大企業(yè)接連出現業(yè)績和債務暴雷現象以后,更加深了李思廉、張力兩位資深地產人的危機意識,他們急于想盡辦法來幫助富力地產快速渡過難關。
在9月20日碧桂園服務正式發(fā)出收購公告后,富力地產隨后即發(fā)布公告稱,公司主要股東董事長李思廉及聯(lián)席董事長兼總裁張力為支持集團,將提供約80億港元的股東資金,在未來一至兩個月內完成,并預計9月21日收到第一筆款項24億港元。
有業(yè)內人士根據匯率推算,此80億港元(約合70億元人民幣)很大可能即來自于李思廉、張力近期將從碧桂園方面獲得的現金支付。
只不過,這70億元的輸血相比富力地產短期390億元的龐大資金缺口來說,無疑只是杯水車薪。
自從2017年從王健林手上接盤了萬達旗下那批高端酒店項目以來,身背巨債的富力地產就一直被業(yè)界指稱“陷入了嚴重的消化不良”。
根據南方產業(yè)智庫上市房企60健康指數監(jiān)測顯示,截至2021年6月底,富力地產剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%,凈負債率為123%,現金短債比約為0.55,對標“三道紅線”沒有一項能夠達標,屬于“紅檔”房企。根據富力地產管理高層在今年中期業(yè)績會上制定的目標,富力地產預計要到2023年才能實現“三道紅線”全部轉綠。
富力地產到底有多少短期債務要還?2021年中報顯示,該公司截至2021年6月底,擁有短期借款達519億元,而現金及現金等價物僅為128億元,賬面資金缺口可見不低于390億元。即使這次通過出售富力物業(yè),李思廉、張力能夠幫助富力地產多籌集約70億元的現金,但仍不足以幫助企業(yè)渡過未來12個月的難關。
值得注意的是,上半年富力地產銷售、營業(yè)總收入均明顯增長,但毛利潤、凈利潤以及歸母凈利潤均持續(xù)下滑。各項盈利能力指標亦在減弱。
在此情況下,讓財務風險控制在安全線內就顯得非常重要和迫切。為此,李思廉、張力在上市的路上臨時決定出售富力物業(yè),被認為是明智的“斷臂求生”。(●南方日報記者馮善書葛政涵)
免責聲明:本文不構成任何商業(yè)建議,投資有風險,選擇需謹慎!本站發(fā)布的圖文一切為分享交流,傳播正能量,此文不保證數據的準確性,內容僅供參考