年初至今，自如的房屋租賃糾紛屢發(fā)不斷。

日前，多位自如房屋業(yè)主表示，收到自如的降價(jià)通知，個(gè)別房源的委托價(jià)格降幅接近30%。若不接受降價(jià)，自如將單方面解約并給予業(yè)主兩個(gè)月房租的賠償，但業(yè)主則需要賠償自如改造房屋時(shí)的裝修及家電費(fèi)用。

7月1日，自如相關(guān)人士回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者：“因新冠肺炎疫情反復(fù)、城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等不確定因素,并未出現(xiàn)租房旺季,市場整體租金價(jià)格穩(wěn)中有降,極個(gè)別房源收房價(jià)格已高于出房價(jià)格,與我們跟業(yè)主委托協(xié)議里租金逐年上漲的約定背離。”

盡管自如稱，為避免出現(xiàn)收出倒掛的情況,也為平衡市場，已與極個(gè)別業(yè)主展開友好協(xié)商工作。但記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于北京市朝陽區(qū)的同一小區(qū)內(nèi)，不僅出現(xiàn)了業(yè)主被要求降租的情況，也出現(xiàn)了租客被要求漲租的現(xiàn)象。

左手降租金右手漲房租

“6月20日下午，我第一次接到自如資產(chǎn)管理部門的電話，主要就是強(qiáng)調(diào)疫情期間租賃市場不景氣，自如想讓我在原租金的基礎(chǔ)上下調(diào)1120元，如果不同意，他們就要解約。”6月30日，家住北京市朝陽區(qū)的劉女士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

2017年8月，劉女士與自如簽訂了為期5年的長租合同。據(jù)劉女士介紹，當(dāng)時(shí)是按照“老破小”的標(biāo)準(zhǔn)收房，房子租金7000元/月，房租按每年3%的漲幅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)。但此次疫情期間，自如要求自己將房租下調(diào)至5880元/月，并且在此后合約期內(nèi)都按照新的房租價(jià)格執(zhí)行合同條款。

如果拒絕自如的下調(diào)要求，劉女士將面臨是自如單方面解約的情況。自如稱會(huì)按照合同規(guī)定賠償劉女士兩個(gè)月的租金，但同時(shí)，劉女士需要賠付自如一個(gè)月的空置期費(fèi)用以及裝修折舊等相關(guān)費(fèi)用。

劉女士告訴時(shí)代周報(bào)記者，如果按照自如的賠付標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，最后自己還要向自如賠付21000元左右。

劉女士的情況并非特例。此前，一些房屋業(yè)主會(huì)與自如簽訂長期租賃合同，自如按照每年3%的幅度給業(yè)主上調(diào)租金。但部分業(yè)主反映，自如要求業(yè)主此次降租后，在未來合同存續(xù)期間均按照降價(jià)后的租金來執(zhí)行合同條款。

6月30日，北京市豐臺(tái)區(qū)某業(yè)主告訴時(shí)代周報(bào)記者：“疫情期間，大家都要互相理解，短暫降租是可以接受的，但是自如要求剩余合同期的租金價(jià)格都按降價(jià)后的租金來執(zhí)行，這是我們接受不了的。”

不僅業(yè)主被要求降租金，在走訪過程中時(shí)代周報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，部分自如租客也被自如要求漲房租。

2019年6月，張軍(化名)開始在北京市朝陽區(qū)租住自如房屋，以“半年付”的形式，簽訂了為期一年的合租租約合同。

疫情期間，因?yàn)樾^(qū)嚴(yán)控外來人員的出入，張軍租住的房屋并沒有保潔和維修服務(wù)。據(jù)張軍介紹，從2月到4月，自己并沒有在出租房內(nèi)居住，房屋屬于空置狀態(tài)。自如雖然打出了減免租金的口號(hào)，但是房租都是提前半年就預(yù)付了的，沒享受到的服務(wù)不給退費(fèi)，減免的房租也沒有退還。

眼看租約馬上要到期，張軍考慮搬家麻煩，決定續(xù)租。

然而自如管家卻告訴張軍，現(xiàn)在續(xù)租房屋價(jià)格已經(jīng)漲到3260元/月，而一年前，張軍當(dāng)時(shí)的租房價(jià)格是2890元/月。

2020年初，部分自如的租戶反映：疫情期間，自如不僅沒有任何減免措施，還在續(xù)約后漲價(jià)，甚至某些小區(qū)出現(xiàn)了疫情期間催促租戶換房搬家的情況。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，有自如工作人員趁租客不便搬家換租，哄抬租金，續(xù)租租金普遍增長10%-30%，最高達(dá)38.3%。

雖然事后自如CEO熊林也曾發(fā)朋友圈解釋：“自如近期的價(jià)格調(diào)整均為因?yàn)楫a(chǎn)品續(xù)約類型不同，以及基于市場價(jià)格變動(dòng)的既定系統(tǒng)價(jià)格調(diào)整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實(shí)證為趁疫情漲價(jià)，我和全體管理團(tuán)隊(duì)即日立刻辭職。”

但部分自如用戶仍不買賬，認(rèn)為自如“一魚兩吃”的吃相太難看。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若不是走入困境，自如不會(huì)以品牌信譽(yù)換取利潤。

資金鏈壓力增大

公開資料顯示，自如為鏈家地產(chǎn)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，正是背靠鏈家這棵大樹，自如的發(fā)展十分迅速。

據(jù)自如公開資料顯示，目前，自如全國管理房源超過100萬間,服務(wù)150萬在住租客和50萬業(yè)主。自如旗下的保潔、搬家、維修等生活服務(wù)產(chǎn)品,累計(jì)服務(wù)訂單超3000萬單。

2020年初，熊林在接受媒體采訪時(shí)表示，“對(duì)于這樣一個(gè)創(chuàng)造了巨大價(jià)值的商業(yè)行為，如果本身無法賺到錢，那不是行業(yè)的問題，而是企業(yè)的經(jīng)營管理出現(xiàn)了問題。”

有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，伴隨著競爭對(duì)手迅速崛起，在市場上，自如一家獨(dú)大的局面已一去不復(fù)返，為了留住用戶，自如走出了高品質(zhì)服務(wù)和優(yōu)良裝修的精耕模式，但隨之而來的便是成本的提高。

據(jù)第一消費(fèi)金融數(shù)據(jù)，自如2015年、2016年和2017年累計(jì)虧損近13億元。為完善公司運(yùn)營，充足后備資金，自如從 2018 年至今，曾開展多輪融資。

2018年初，自如完成了40億元的A輪融資;同年3月，自如完成 A+輪融，金額未知;2019年6月，自如完成B輪融資，募資5億美元。

6月15日，北京自如生活發(fā)生工商變更，經(jīng)營范圍不再包含房地產(chǎn)開發(fā)、銷售自行開發(fā)的商品房。與此同時(shí)，原控股股東北京自如資產(chǎn)管理將其持有自如生活97%的股權(quán)騰挪至自如天津。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，從2019年8月至 2020年3月期間，左暉將自如系內(nèi)部做了一系列資產(chǎn)梳理，把自如資管的14家子公司騰挪至自如生活旗下。有業(yè)內(nèi)人士猜測，此次自如生活將股權(quán)挪至自如天津旗下，實(shí)則是為其上市布局。

事實(shí)上，眼下長租公寓行業(yè)，并非自如一家遇到麻煩。

從已上市的長租公寓品牌來看，青客公寓2017年至2019年，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災(zāi)區(qū)”，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連出現(xiàn)資金鏈危機(jī)。

“對(duì)于長租公寓來說，想要長遠(yuǎn)發(fā)展，核心還是穩(wěn)健運(yùn)營，管好資金鏈。”7月3日，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。

行業(yè)洗牌加速

實(shí)際上，經(jīng)歷了2019年的行業(yè)洗牌，眾多長租公寓品牌調(diào)整戰(zhàn)略希望再戰(zhàn)2020，但新年伊始，爆發(fā)的公共衛(wèi)生事件，卻給整個(gè)行業(yè)踩了一腳急剎車。

根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，2020年1月，全國18個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃總成交量環(huán)比下降40.99%，同比2019年1月微增0.63%，比2019年2月(春節(jié)當(dāng)月)下降18.21%。此外，2020年1月新增房源和客源數(shù)量的環(huán)比降幅，分別高達(dá)48.28%和42.64%。

隨著疫情逐步得到控制，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)陸續(xù)有效展開，但租賃行業(yè)卻一直沒有等來“春天”。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國重點(diǎn)18城，6月第三周租賃市場成交量又出現(xiàn)小幅下降。北京市6月上旬成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲,但由于疫情反復(fù)影響, 6月第三周成交量相比第二周下降31%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，即使在需求明顯回升的4、5月，北京整體租房價(jià)格仍低于去年。其中4月北京租賃住房平均租金為80.8元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降6%;5月份平均租金水平為84.33元/平方米/月，環(huán)比上漲4.2%，但同比仍下跌2.7%。

7月3日，58安居客首席分析師張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，租房市場總體來看危與機(jī)并存，返城管控、租金上漲乏力會(huì)對(duì)長租公寓帶來壓力，而國家對(duì)中小企業(yè)優(yōu)惠政策及住房租賃扶持，將增強(qiáng)長租公寓應(yīng)對(duì)疫情的能力，市場會(huì)加快優(yōu)勝劣汰，有競爭力的長租公寓將獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

據(jù)前瞻研究院分析，眼下在長租公寓行業(yè)想盈利只剩兩條路，第一是降低拿房成本;第二是靠產(chǎn)品創(chuàng)造的溢價(jià)能力，將與公寓相關(guān)的增值業(yè)務(wù)做好。但白熱化的競爭讓第一條路越來越難實(shí)現(xiàn)，沒有足夠規(guī)模的企業(yè)，利潤空間會(huì)進(jìn)一步受擠壓，因此現(xiàn)階段做大規(guī)模是長租公寓業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。

據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓市場前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》顯示，目前長租公寓企業(yè)的擴(kuò)張規(guī)模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高地，基本不再新開城。在經(jīng)歷了快速擴(kuò)張之后，擺在公寓運(yùn)營商面前的問題是如何精細(xì)化運(yùn)營，降低成本，提升運(yùn)營效率，從而提升利潤水平，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模化效應(yīng)。

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關(guān)鍵詞： 自如降業(yè)主租金