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城市更新N部曲之75:“兩舊一村”要不要標(biāo)準(zhǔn)化?

春節(jié)過完了,是時候回到工作中來。

單就上海的建設(shè)領(lǐng)域而言,規(guī)劃下一年工作首當(dāng)其沖的是【下一個風(fēng)口是什么】?目前看來上海的下一個建設(shè)周期或波段將聚焦兩舊一村。

其實早在2022年7月,“上海歷史性地為中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造這項持續(xù)30年的民心工程、民生實事畫上圓滿句號。但同時,上海還有許多零星二級舊里以下房屋、不成套舊住房以及“城中村”,居住其中的市民改造意愿強烈”。


(資料圖)

騰挪順理成章,騰挪早有端倪,騰挪勢在必行。

一、由外而內(nèi):從美麗家園到兩舊一村,從美顏到塑形的背后

拋開技術(shù)層面的專業(yè)討論,站在市民的角度和立場,第一反應(yīng)是需要翻篇:這不是美麗家園還如火如荼么,怎么又“兩舊一村”了呢?

其實,兩項所針對的改造范疇有所不同,但這看起來的關(guān)公戰(zhàn)秦瓊也并非絕對不可同日而語:既然兩者的底色不同,那么改造方向應(yīng)該也有所不同,換句話說——美麗家園過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn),是否可以在“兩舊一村”中順勢而為地予以有揚有棄呢?

至少從美麗家園的市民體驗而言,最大的變化是建筑外墻的變臉,雖然也有N多“在看不見的地方著力”,但美麗——首當(dāng)其沖也恰如其分。相比而言,居住條件更差、配套設(shè)施更落后、安全隱患更明顯、改造難度更大的“兩舊一村”,美顏雖然也是必不可少的步驟,但是強化內(nèi)部肌理的正骨、調(diào)理、活血、塑形似乎更加急人所急。

從政府工作的步驟和計劃來看,兩舊一村將分三步走:

第一步,到2025年,全面完成中心城區(qū)近40萬平方米的零星二級舊里以下的房屋改造,基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造;第二步,到2027年,全面完成“小梁薄板”改造,完成中心城區(qū)周邊的城中村改造項目;第三步,到2032年,全面完成不成套職工住宅改造,全面完成城中村的改造項目。

可以說,“兩舊一村”的由內(nèi)而外,恰是從美麗家園到“兩舊一村”的由外而內(nèi)。

總之,未來十年&兩舊一村!

二、由公而私:站在“居民最大資產(chǎn)的保值增值”角度做更新

表面上看來“形象更不堪”的兩舊一村,為什么要提出由內(nèi)而外或者說“內(nèi)部整肅重于外部形象”呢?

這是一個出發(fā)點的問題。

站在城市管理的立場和角度,兩舊一村是城市更新過程中的一個組團一個堡壘一個剖面,當(dāng)然需要以攻堅克難的方式予以或解決或改善,但是在“城市更新不許大拆大建”的總綱之下,這些區(qū)域也的確面臨著N多不能“一拆了之”的先天阻礙:拆不如修,改造就要盡可能一步到位地予以長效受益。

但,是否可以換位到居于其中者的受眾立場來看問題呢?

他們對“天上掉下來的改造”有何愿景或者說想要達到什么目的呢?

這就需要從房地產(chǎn)(營銷)角度來看:房子特別是上海等一線城市的房子,已經(jīng)是千千萬萬個市民“一生最貴的資產(chǎn)”,今天尚不能離開這個“居住條件更差,配套設(shè)施更落后,安全隱患更明顯”的地方,不是不愿意而是離不開,所以兩舊一村的改造,對于居于其中的居民而言,其實是一個圍魏救趙的契機:如何通過改造讓自己的房子可以煥然一新,可以實現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值,從而在流通市場上有可能有溢價有議價權(quán),這是居民的期待,別讓它們最終成了臆想!

畢竟對一線城市而言,購房者是梯級迭代的:兩舊一村的居民若有機會“時間換空間”地搬離其中,后來自有大量的剛需&首置需要在“老破小”和“遠大新”之間做出選擇,試想:一旦“老破小”成了“老舊小”,再附著其本身占位市中心的配套&交通優(yōu)勢以及(普遍)小面積低總價優(yōu)勢,作為過渡居住的屬性又將被放大和延長,所以兩舊一村的更新——只要著力點是正確的,技術(shù)層面是可行的,真的可以實現(xiàn)對數(shù)百萬上海居民的功在當(dāng)代利千秋。

在變化了出發(fā)點之后,很多著力點就會發(fā)生微妙的偏移:比如同樣的戶外空間里,綠化帶和車位孰輕孰重的取舍:(選擇)前者代表“施予方而非居住方”,(選擇)后者代表切身利益方,那么兩舊一村改造之后切實想要恩澤的到底是誰?

這個選項就是“你冷”和“你媽媽覺得你冷”之間的差之毫厘謬以千里。

三、由共而個:好看的社區(qū)千篇一律,有趣的舊里百家爭鳴

承接了“要綠地還是要車位”的選項,是為了拋磚引玉牽扯出在兩舊一村中勢必會引發(fā)糾結(jié)和爭議的話題——標(biāo)準(zhǔn)化。

同樣是屁股決定腦袋的立場圍觀:

1、政府立場,當(dāng)然希望標(biāo)準(zhǔn)化,可以快速推進可以成本控制可以呈現(xiàn)達標(biāo);

2、業(yè)主立場,標(biāo)準(zhǔn)化也是首選,快速復(fù)制快速推進快速委托快速閉合;

3、居民立場,不論什么化,(改造)總比不改好,何況“不患寡而患不均”。

通過上述三者包括城市管理、操作實踐和受眾的三方立場,對標(biāo)準(zhǔn)化的執(zhí)著程度其實在遞減:

1、城市管理者希望快速完成城市形象的改變是重中之重,否則怎么會有“一年一個樣三年大變樣”的戰(zhàn)略口號呢?

2、業(yè)主方其實沒那么絕對:標(biāo)準(zhǔn)化是首選,但是站在品牌樹立的角度,局部個性化做創(chuàng)新創(chuàng)意也未嘗不可,畢竟“打品牌”是可持續(xù)市場開拓的差異化路徑。

3、居民其實沒那么復(fù)雜精深,秉承著“只要對我有利&反正不要我花錢”的兼而有之,最終朝著“只要對自己的房產(chǎn)保值增值有益”的個人訴求而去!

和標(biāo)準(zhǔn)化針鋒相對的叫做精細化或者個性化。

普遍存在的兩舊一村矛盾,要不要以個性化的方式來解決?

個性化見字如面:一案一策一實施,方案可以更加因地制宜,但是方案定制也不可避免地造成工期、成本、人力的超支,要不要這么做?

站在就事論事的立場,兩舊一村分布在上海不同區(qū)域,自然有不同區(qū)域的自然資源、風(fēng)貌特色、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、交通配置、人口疏密等各種不同,標(biāo)準(zhǔn)化勢必“要求同一把鑰匙開萬把鎖”,雖然不極端但也不合理。

標(biāo)準(zhǔn)化和精細化各有利弊,但在局部處縫合也有可能:在每個區(qū)域每個版塊樹立一個樣板工程,地方管理者是有動能的,因為這是一個全新的城市更新界面;大方向標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)合小界面的精細化,可以讓不同的兩舊一村呈現(xiàn)不同的鏡面,最大限度地利用優(yōu)勢規(guī)避短板。

至于市民,在摘掉“兩舊一村”的歷史帽檐之后,還能因地制宜地講出自己新居的特色,不要懷疑賣房者推銷自己的動能和潛力,只是過去他們沒得到機會。

兩舊一村的改造,肯定是上海城市更新的一個重大節(jié)點和里程碑。

最終,是“完成了”還是“完成好”,城市界面都會因此而加分。

只是,城市更新最終想要恩澤的是身邊的甲乙丙丁,他們?nèi)绾卧u價兩舊一村之于自己的【喜看今昔巨變】,老百姓的口碑是由受益程度決定的。

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