作為房地產(chǎn)業(yè)龍頭的萬(wàn)科再融資加速。

5月29日晚，萬(wàn)科A公告，公司董事會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司H股及/或A股股份之一般性授權(quán)的議案》，提請(qǐng)公司股東大會(huì)以特別決議方式批準(zhǔn)授予公司董事會(huì)一般性授權(quán)，以授權(quán)董事會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和公司需要，決定單獨(dú)或同時(shí)發(fā)行、配發(fā)及（或）處理不超過(guò)于本決議案獲公司股東大會(huì)通過(guò)時(shí)公司已發(fā)行境外上市外資股（H股）及/或境內(nèi)上市內(nèi)資股（A股）各自20%的新增股份。公告稱，公司已據(jù)此制定了向特定對(duì)象發(fā)行不超過(guò)11億股A股股份的方案，目前正在推進(jìn)當(dāng)中。

【資料圖】

萬(wàn)科A再融資動(dòng)作頻頻

從2022年到2023年，萬(wàn)科A再融資動(dòng)作頻頻，步步推進(jìn)。

2022年12月1日，萬(wàn)科大股東深鐵集團(tuán)即提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行股份的授權(quán)。

2023年2月12日，萬(wàn)科A披露2023年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案。根據(jù)預(yù)案，萬(wàn)科擬向不超過(guò)35名特定對(duì)象開(kāi)展定向增發(fā)，募集資金總額不超過(guò)150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過(guò)11億股，占目前萬(wàn)科總股本的9.46%。

2月20日，公司董事會(huì)收深鐵集團(tuán)出具的《關(guān)于萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)增加臨時(shí)提案的函》，深鐵集團(tuán)提請(qǐng)將《關(guān)于公司向特定對(duì)象發(fā)行A股股票方案論證分析報(bào)告并授權(quán)董事會(huì)及/或其授權(quán)人士相關(guān)事項(xiàng)的議案》作為臨時(shí)提案，提交至2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議。3月8日，萬(wàn)科A公告稱，公司非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案的議案得到了臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)。

5月21日，萬(wàn)科A發(fā)布公告稱，150億元定增申請(qǐng)獲深交所受理，募資擬用于11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目等。公司于2023年5月19日收到深圳證券交易所出具的《關(guān)于受理萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)文件的通知》。深交所對(duì)公司報(bào)送的向特定對(duì)象發(fā)行股票的申請(qǐng)文件進(jìn)行了核對(duì)，認(rèn)為申請(qǐng)文件齊備，決定予以受理。

萬(wàn)科表示，本次向特定對(duì)象發(fā)行股票事項(xiàng)尚需通過(guò)深交所審核，并獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)作出同意注冊(cè)的決定后方可實(shí)施。最終能否通過(guò)深交所審核，并獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)的決定及其時(shí)間尚存在不確定性。

根據(jù)萬(wàn)科當(dāng)日一同發(fā)布的2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票募集說(shuō)明書(shū)（申報(bào)稿），本次向特定對(duì)象發(fā)行股票的發(fā)行對(duì)象為不超過(guò)35名，發(fā)行股票的數(shù)量為募集資金總額除以發(fā)行價(jià)格，且不超過(guò)11億股。募集資金總額不超過(guò)150億元人民幣，募集資金將用于11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

萬(wàn)科表示，通過(guò)本次發(fā)行募集資金，一方面為公司現(xiàn)有項(xiàng)目提供新的資金支持，有利于推動(dòng)項(xiàng)目順利實(shí)施和按時(shí)交付；一方面擴(kuò)充公司資本規(guī)模，為公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在萬(wàn)科2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上，萬(wàn)科高層解釋了股權(quán)融資相關(guān)問(wèn)題。

萬(wàn)科高層此前表示

股權(quán)融資不是因?yàn)槿卞X(qián)

財(cái)報(bào)顯示，2023年第一季度，萬(wàn)科A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入684.74億元，同比增長(zhǎng)9.27%；凈利潤(rùn)14.46億元，同比增長(zhǎng)1.16%，扣非凈利潤(rùn)6.46億元，同比減少40.92%。

另外，2023年第一季度，萬(wàn)科A實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積625.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額1013.8億元，同比分別下降1.1%和4.8%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積2.99億平方米，同比下降1.8%，較1-2月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)；銷(xiāo)售金額3.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.1%。

“萬(wàn)科本輪股權(quán)融資不是因?yàn)槿卞X(qián)。”3月8日，萬(wàn)科總裁祝九勝在萬(wàn)科2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)明確回應(yīng)說(shuō)。他表示，2022年監(jiān)管部門(mén)“三支箭”連發(fā)之后，六大行為主的十幾家金融機(jī)構(gòu)與萬(wàn)科簽署了8000多億的授信額度。在發(fā)行H股的過(guò)程中，萬(wàn)科也感受到海外投資人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在恢復(fù)，萬(wàn)科H股發(fā)行價(jià)格的折扣率僅6.1%，獲得7.5倍的名義覆蓋，有來(lái)自美國(guó)、歐洲等地的100多家投資人參與。

對(duì)于近期的股權(quán)融資，祝九勝表示非常理解股東的感受，做出決定前公司內(nèi)部非常糾結(jié)。最終做出決定的重要的原因之一是，萬(wàn)科希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)?！叭绻褌鶛?quán)類(lèi)的資金比作水，股權(quán)類(lèi)的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。”同時(shí)，把握行業(yè)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)和政策利好窗口期也是萬(wàn)科做出股權(quán)融資決定的重要原因。

祝九勝承諾，后續(xù)A股增發(fā)的實(shí)施落地，萬(wàn)科會(huì)以慎重的態(tài)度在價(jià)格、時(shí)機(jī)上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。“債性資金相當(dāng)于化肥農(nóng)藥，股權(quán)融資就像是金種子，我們會(huì)倍加珍惜，跟化肥農(nóng)藥配合好，更努力把地種好。”

興業(yè)證券認(rèn)為，萬(wàn)科A融資優(yōu)勢(shì)明顯，三條紅線持續(xù)保持綠檔。（1）三條紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。截至2023年第一季度，公司扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率（公告口徑）為49.17%，凈負(fù)債率為45.5%，現(xiàn)金短債比為2.4，三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。（2）財(cái)務(wù)管控穩(wěn)健。公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，債務(wù)結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，長(zhǎng)期負(fù)債占比進(jìn)一步提高至81.5%。（3）融資優(yōu)勢(shì)明顯。23年4月公司完成一筆20億元中票發(fā)行，利率3.11%。22年公司新增融資成本進(jìn)一步下降至3.88%（21年存量為4.11%）。（4）“第三支箭”進(jìn)展順利，3月10日，H股已完成配售募資約39.15億港元。A股擬定增不超過(guò)150億人民幣。

上海驚現(xiàn)首付10%新盤(pán)？

5月29日，一則傳聞在房地產(chǎn)圈瞬間刷屏，上海市青浦區(qū)出現(xiàn)了首付10%的新盤(pán)項(xiàng)目。確有此事嗎？

記者就此致電傳聞中的新盤(pán)項(xiàng)目安聯(lián)虹悅售樓處。售樓處銷(xiāo)售人員告訴記者，公司推出的活動(dòng)叫做“今年買(mǎi)房，明年付款”。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是客戶想買(mǎi)該項(xiàng)目的房子，只需要先付10%的首付，然后一年之內(nèi)付清剩余的房屋款項(xiàng)即可。

“現(xiàn)在很多客戶是置換客，需要先把自己的房子賣(mài)掉然后再買(mǎi)房，但現(xiàn)在的市況下賣(mài)掉二手房可能需要比較長(zhǎng)的一段時(shí)間，所以我們希望通過(guò)這樣的舉措，一方面可以提高樓盤(pán)的銷(xiāo)量，另一方面也給客戶一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間周期，相當(dāng)于給他們一個(gè)緩沖期。”銷(xiāo)售人員向記者強(qiáng)調(diào)稱，該舉措并未突破底線，因?yàn)榭蛻敉ㄟ^(guò)房屋按揭貸款，還是得按照首套房最低35%首付，二套房最低70%首付來(lái)執(zhí)行，然后才能向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款?！拔覀冎皇前堰@個(gè)時(shí)間周期拉長(zhǎng)而已，并不是說(shuō)客戶買(mǎi)房首付10%，銀行就可以貸款給客戶90%，不是這樣的?！?/p>

銷(xiāo)售人員向記者表示，該活動(dòng)于5月20日開(kāi)啟，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到6月中旬左右。“一共只有30個(gè)名額，每天分配一個(gè)名額給客戶，我們是以來(lái)訪登記誰(shuí)先預(yù)約為準(zhǔn)?，F(xiàn)在已經(jīng)用掉了12個(gè)名額，還有18個(gè)名額?！?/p>

公開(kāi)資料顯示，安聯(lián)虹悅位于青浦華新板塊，主推建筑面積約88平方米、95平方米、99平方米的三房以及133平方米的四房，均價(jià)約45000元/平方米。安聯(lián)虹悅項(xiàng)目由安徽省交通控股集團(tuán)有限公司旗下子公司安徽安聯(lián)高速公路有限公司打造。安徽安聯(lián)高速公路有限公司現(xiàn)已形成“高速公路、房地產(chǎn)業(yè)、多元投資”三大業(yè)務(wù)板塊，截至2021年底，安聯(lián)公司總資產(chǎn)近180億元。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，近期市場(chǎng)情緒不高，隨著交易量下滑，交易積極性再度受挫。雖然新房市場(chǎng)總體不錯(cuò)，但是有些項(xiàng)目跑量的效果一般，開(kāi)發(fā)商為了業(yè)績(jī)會(huì)提出一些花式營(yíng)銷(xiāo)舉措，目的是盡快確立客戶。通常而言，簽訂合同后再發(fā)生變化的概率就不大了。當(dāng)然，在花式營(yíng)銷(xiāo)中也要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一些“踩紅線”的事情要杜絕，杜絕炒房空間。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前低首付或零首付的操作，在部分一線城市也明顯增加，包括此前深圳出現(xiàn)的負(fù)首付等，都說(shuō)明此類(lèi)違規(guī)的金融操作有所抬頭。一些郊區(qū)的新盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況并不好，所以會(huì)有各類(lèi)新的促銷(xiāo)動(dòng)作。如果違規(guī)的信貸操作增加，客觀上也會(huì)干擾市場(chǎng)預(yù)期，造成市場(chǎng)有較大波動(dòng)，引發(fā)秩序混亂，也容易產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）

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