5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了本月貸款市場報價利率(LPR)。其中，1年期LPR為3.7%，與上月相比不變;5年期以上LPR為4.45%，較上月下降15個基點，自2019年LPR改革以來，此次不僅創(chuàng)下最大降幅，并首次出現(xiàn)一年期不變而5年期以上LPR下降的情況。南京多家銀行的信貸經(jīng)理和房產(chǎn)中介在接受記者采訪時表示，由于5年期以上LPR與房貸利率掛鉤，此次5年期以上LPR下調(diào)后，房貸利率也有望隨之下調(diào)。按貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款計算，5年期以上LPR從此前的4.6%降低15個基點，購房者平均每月可減少月供約89元，需償還的利息總額減少3萬多元。這有助于支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力。

LPR改革以來的最大降幅

根據(jù)中國人民銀行公告，自2019年8月20日起，LPR按新的形成機制報價并計算得出。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對記者表示，本次降息有3個特點：一是下降幅度大，包括此次在內(nèi)，2019年8月以來，5年期以上LPR共有過5次下降，一次性下降15個基點，是2019年LPR改革以來的最大降幅;二是首次只降5年期以上LPR不降1年期LPR，過去有時只降1年期LPR不降5年期以上LPR，或者1年期LPR降得多而5年期以上LPR降得少;三是此次降息對應(yīng)的政策利率(月中的中期借貸便利利率)保持不變，直接下調(diào)LPR，達到釋放前期存款改革政策紅利的效果。

經(jīng)歷2018年以來的多次改革后，LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價基準(zhǔn)和金融機構(gòu)絕大多數(shù)新發(fā)放貸款的基準(zhǔn)定價，實際貸款利率一般為LPR與點差之和。與1年期LPR調(diào)整主要影響企業(yè)短期流動性貸款和個人短期消費貸款這類流動性貸款不同，目前個人按揭貸款、企業(yè)中長期貸款等絕大多數(shù)都是使用5年期LPR作為貸款利率的定價基準(zhǔn)?？梢哉f，此次調(diào)整對房貸的直接影響十分明顯，全省房地產(chǎn)市場或許會迎來新一輪復(fù)蘇。

首套房買家成最大受益者

受疫情等多方因素影響，購房者消費能力下降、投資欲望降低，加之自2021年起多家開發(fā)商“爆雷”，我省房地產(chǎn)市場近來持續(xù)低迷。人民銀行南京分行公布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度我省金融機構(gòu)本外幣中長期貸款增量為6851億元，較上年同期減少916億元。中長期貸款增勢放緩，個人購房意愿顯著減慢是重要原因。在此背景下，5月20日LPR下調(diào)后的房貸利率無疑為房產(chǎn)市場重新注入信心，尤其為首套房購買者帶來了最大實惠。

中國人民銀行和銀保監(jiān)會在今年5月15日印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》中表示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，在此輪調(diào)整后LPR4.45%的基礎(chǔ)上，最低可降至4.25%。

記者在致電、走訪多家省內(nèi)銀行后發(fā)現(xiàn)，包括五大國有銀行在內(nèi)的大多數(shù)銀行已經(jīng)迅速執(zhí)行此次調(diào)整，全省13個設(shè)區(qū)市中，蘇州、常州、無錫、南通等城市的首套房貸款利率最低已降至4.25%。包括農(nóng)業(yè)銀行常州分行和民生銀行無錫分行在內(nèi)的多家銀行表示，在5月20日當(dāng)天就同步下調(diào)了利率。南京、泰州和鹽城等地的多數(shù)銀行也將首套房貸款利率調(diào)整至4.4%-4.6%。此外，仍有少數(shù)銀行表示還未開始執(zhí)行，正在等候總行統(tǒng)一安排。

記者采訪中國銀行南京分行貸款客戶經(jīng)理了解到，在接到LPR調(diào)整通知后，中國銀行目前給出的首套房貸款利率在4.45%的基礎(chǔ)上另加20個基點，對比去年年底時6.2%的利率，若以貸款100萬元、年限20年計算，保持利率不再變動的情況下，理論上可少還利息約30萬元。“二套房的購買也會收到下調(diào)的福利，但是利率會再上浮60個基點。另外，已經(jīng)辦理了存量貸款的客戶要等到重定價日才可享受到新的利率，一般為每年1月1日，或者每年與貸款發(fā)放日對應(yīng)的日期?？偟膩碚f，此次調(diào)整對首次購房的客戶來說有最大利好。”該經(jīng)理說。

政策暖風(fēng)讓“剛需客”心動

“自從上周五公布LPR后，我們店里這兩天來咨詢的客戶至少比之前多了50%，通過線上來詢問購房事宜的更是從早上一直到晚飯以后。”5月22日上午，鏈家南京王府園店經(jīng)紀(jì)人竇烜告訴記者，前來咨詢的客戶基本都是想購買二手房用于自住，考慮新房的寥寥無幾。“最近開放的種種二手房相關(guān)政策，加上這次的降息幅度，讓很多有買房剛需的客戶心動了。”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年4月以來，全國多地已從限購、限售、多孩家庭、公積金貸款額度等多方面完善房地產(chǎn)相關(guān)政策。以南京為例，4月中旬，南京市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于明確浦口、六合、溧水、高淳區(qū)新落戶人群購買商品住房限購政策的通知》，明確自落戶之日起，兩年內(nèi)可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)(不含江北新區(qū)直管區(qū))范圍內(nèi)購買商品住房和二手住房;4月下旬，南京在棲霞區(qū)等限購區(qū)域內(nèi)的部分板塊開放了南京戶籍第三套房的購買權(quán)，還將外地人的社保要求也降至6個月;5月以來，出臺允許本地二孩及以上家庭新增購買一套商品房并享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率支持、調(diào)整首次使用住房公積金購買第二套住房公積金貸款額度等措施，打出了一套房地產(chǎn)市場組合拳。

記者從招商銀行南京長江路支行了解到，招商銀行目前一般為首套房貸款提供的利率是4.65%，但只要是和該行有過一定業(yè)務(wù)往來、資質(zhì)和關(guān)系良好，或是經(jīng)內(nèi)部推薦介紹的客戶，可以執(zhí)行4.45%的基準(zhǔn)利率。“從客戶角度來講，我們更建議購買二手房，因為二手房的利率是即時、動態(tài)的，可以按照基準(zhǔn)利率來，但是新房的貸款利率往往是我們各家銀行和開發(fā)商協(xié)商的結(jié)果，會比基準(zhǔn)利率更高。”南京金基璞悅和園銷售經(jīng)理徐潔告訴記者，現(xiàn)在購買璞悅和園樓盤的貸款利率要在4.45%的基準(zhǔn)上先按多數(shù)銀行平均值上浮20個基點，再增加50個基點，即5.15%的最終利率。

二手房因政策的鼓勵和更低的利率在這兩天的市場反應(yīng)中更受關(guān)注。據(jù)南京某貸款擔(dān)保公司客戶經(jīng)理徐璐介紹，上周六她接待了四批客戶，都是剛來南京安家不久，想在南京老城區(qū)購買二手房居住。在購房用途方面，受當(dāng)前政策和市場形勢的影響，消費者似乎也更愿意為自住而買房，投資欲望仍然較低。

重回“火熱”還有很長的路要走

5月21日下午，在德佑房產(chǎn)南京莫愁湖門店內(nèi)，記者偶遇前來咨詢購房的楊婷。楊婷告訴記者，她近期一直在關(guān)注房產(chǎn)政策，也看到了這次LPR的下調(diào)，但是因為“擔(dān)心房產(chǎn)會持續(xù)貶值，或是沒有升值空間”，還是決定短期內(nèi)先不進行投資。

楊婷的心態(tài)一定程度上反映了目前房地產(chǎn)市場的狀況。南京德佑買賣經(jīng)紀(jì)人盧康表示，考慮到政策調(diào)控和未來房地產(chǎn)市場的不確定性，這兩天客戶的觀望態(tài)度仍較為明顯。

興業(yè)證券研究中心于5月20日發(fā)布的分析報告指出，5年期LPR大幅下調(diào)的主要目的可能是為了對沖疫情影響下房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷和經(jīng)濟下行壓力的進一步增大。隨著5年期LPR的大幅下調(diào)和房地產(chǎn)放松政策的加碼，未來房地產(chǎn)市場的冰冷狀態(tài)或?qū)⒋蟠缶徑?，?重回前幾年的“火熱”狀況還有很長的路要走。

“房地產(chǎn)行業(yè)迎來發(fā)展拐點并不等于房價長期下跌，也不等于房地產(chǎn)失去抗通脹的財富保值屬性。”興業(yè)證券分析師薛洪言指出，一方面，我國的住房需求遠沒有飽和，綜合測算，“十四五”期間我國年均新增住房需求有望保持在14億平方米以上，約為2021年全國住房銷售面積的80%左右;另一方面，即便城鎮(zhèn)化步入成熟期，抗通脹的資產(chǎn)屬性仍會驅(qū)動房價保持穩(wěn)定增速。“在房住不炒、人口老齡化、經(jīng)濟增速放緩等宏觀大背景下，房價快速上漲的時代已成為過去，但這并不會剝奪房地產(chǎn)作為長期抗通脹資產(chǎn)的優(yōu)越性。”在此背景下，此輪LPR下調(diào)的執(zhí)行，或正如采訪中多家房產(chǎn)中介、買房人所感受到的那樣，還不足以把所有的消費者從買房的觀望中拉回投資市場，但配以目前相關(guān)政策的推動和引導(dǎo)，假以時日，或許可以成為房地產(chǎn)市場“破冰”和重振投資信心的契機。(江蘇經(jīng)濟報見習(xí)記者 孫煒杰)

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