開發(fā)商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。" 取消公攤 "，幾乎成了民間共識。但為什么直到今天，我們還在為公攤面積憂心？

(資料圖)

最近，有關(guān) # 外墻面層均計(jì)入建筑面積 # 的話題在社交平臺上被廣泛討論。

起因是 3 月 1 日起實(shí)行的新規(guī)——《民用建筑通用規(guī)范》。新規(guī) 3.1.1 條明確規(guī)定：" 建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。"

這句拗口的專業(yè)表述給了輿論以廣泛的揣測空間。有分析指出，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會大大增加公攤面積。

去年，青島一市民購房后發(fā)現(xiàn)，110 平米的房子，公攤面積占到近一半。/ 中新經(jīng)緯微博截圖片

由于公攤比例的不透明性，民間呼吁 " 取消公攤 " 的聲音已久。連公攤的 " 鼻祖 " 中國香港，都于 2013 年取消了公攤面積。重慶也早在 2002 年就試點(diǎn)取消了公攤。

如今已經(jīng)是 2023 年，為何取消公攤一事不僅沒有進(jìn)展，反而還往回走了呢？

有專家給出了相對積極的解讀。據(jù)紅星新聞報道，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示：" 從建筑全生命周期管理角度來說，如果外墻計(jì)入房屋面積的話，對這部分的投入就會增加，有利于提升房屋的生命質(zhì)量。"

此言一出，輿論嘩然。網(wǎng)友對此相當(dāng)不忿：

" 房屋的生命質(zhì)量？原來，割韭菜是可以上升到用生命和倫理哲學(xué)高度的。"

" 質(zhì)量安全不是開發(fā)商應(yīng)該做到的嗎？消費(fèi)者自有評判和分辨，如果質(zhì)量不好，白送都不要。"

公攤面積不僅沒取消，反而還擴(kuò)大了？

仔細(xì)對比新舊規(guī)定之后不難發(fā)現(xiàn)，在此之前，有 關(guān)部門就已經(jīng)把外墻面積算進(jìn)了建筑面積里。

2013 年 12 月，住建部發(fā)布了《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，其中明確定義：建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。注意關(guān)鍵詞—— " 外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和 "。

不過，這項(xiàng)《規(guī)范》也明確指出了不計(jì)入建筑面積的項(xiàng)目：包括勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。

今年的新規(guī)從 " 外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和 " 改為了 " 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積 "，進(jìn)一步劃重點(diǎn)，也就是 " 結(jié)構(gòu)外圍 " 改為了 " 結(jié)構(gòu)外表面 "。這個改動意味著，原來不計(jì)入建筑面積的項(xiàng)目，現(xiàn)在都需要計(jì)入建筑面積。

而建筑面積由使用面積和公攤面積組成，外墻結(jié)構(gòu)外表面顯然是用不上的面積，自然要算到公攤里了。這也是輿論將新規(guī)解讀為擴(kuò)大公攤的原因所在。

很多人開始關(guān)心，這項(xiàng)新規(guī)實(shí)施之后，公攤面積能增加多少呢？這可能取決于外墻表面的材料厚度。別小看這層材料，它不是刷層漆這么簡單。

據(jù)第一財經(jīng)報道，有建筑設(shè)計(jì)從業(yè)者測算，一般來說，真石漆墻面厚度在 18-20 毫米，一個總建筑面積為 10 萬平方米的剛需小區(qū)，建筑面積大約增加 500 平方米，假設(shè)有 1000 戶，則每戶多出 0.5 平方米。

而如果是幕墻外立面，厚度在 200 毫米左右，同樣是 10 萬平方米小區(qū)，建筑面積大約增加 3000 平方米，假設(shè)該樓盤為豪宅小區(qū)，戶均面積較大，總計(jì)有 500 戶，則每戶多測算出 6 平方米。

《香港愛情故事》劇照

不過近日，住建部對媒體回應(yīng)，《民用建筑通用規(guī)范》會增加公攤面積的說法是誤讀。

目前這項(xiàng)新規(guī)主要是針對建筑設(shè)計(jì)和工程的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，購房人買房時，房產(chǎn)證上的公攤面積則要由房產(chǎn)測繪部門出具測繪報告進(jìn)行衡量。測繪報告的出具，則要根據(jù)各地發(fā)布的《房產(chǎn)面積測算規(guī)范》進(jìn)行。

目前來看，各地的《房產(chǎn)面積測算規(guī)范》略有不同，主要是鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳等是否計(jì)入建筑面積的區(qū)別。

也就是說，3 月 1 日《民用建筑通用規(guī)范》的發(fā)布不會影響到公攤面積的增減，除非《房產(chǎn)面積測算規(guī)范》發(fā)生調(diào)整，后者才是關(guān)鍵。

既然叫 " 公攤 "，至少要公開透明

公攤面積的概念最早出現(xiàn)在香港，歷史并不長。

20 世紀(jì) 50 年代，中國香港的房屋以整棟銷售為主，這種方式簡單直接，但價格也高，因此成交量低。隨后，香港便出現(xiàn)了按戶出售的售賣模式。但問題馬上出現(xiàn)，樓梯、走廊等公共空間的建設(shè)成本由誰來承擔(dān)呢？

位于香港尖沙咀的香檳大廈第一個提出了公攤的方式，這樣既可以顯得房屋面積大，又降低了每平米的單價，從而解決了這個問題。此后，更多房產(chǎn)商開始使用這種方式。

發(fā)明公攤的香港，如今已經(jīng)取消了這項(xiàng)制度。/ 土衛(wèi)六攝

與香港毗鄰的深圳，也將公攤引進(jìn)到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)銷售中。此后，這種模式從深圳輻射到全國其它地區(qū)，成為了中國房屋面積計(jì)算的主要模式。

但物極必反，各地開始出現(xiàn)開發(fā)商以公攤侵害購房者利益的事件。

2006 年，長江實(shí)業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目 " 元朗四季豪園 " 開售。交房后業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原本 300 多平方米的洋房，實(shí)用面積只有不到 90 平方米，實(shí)際得房率僅為 29%，而整個項(xiàng)目的得房率最高也只有 42%。

類似的事件屢見報端，前文提及的青島樓盤也是如此。

花園有多大、走廊有多寬，購房者尚且可以主觀感受到，但墻有多厚，就很難感受到了。如果將來修改《房產(chǎn)面積測算規(guī)范》，也將 " 結(jié)構(gòu)外表面 " 算進(jìn)公攤，開發(fā)商能搞的小動作可以更多，比如外墻用很厚的磚，用來防止雨水反濺的勒腳也可以更寬……

開發(fā)商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。" 取消公攤 "，幾乎成了民間共識。

《買房子的女人》劇照

早在 2011 年兩會期間，就有全國人大代表建議取消商品房預(yù)售制和公攤面積，與國際接軌。2021 年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份 " 取消公攤面積 " 的提案；2022 年，全國政協(xié)委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。

" 發(fā)明 " 公攤的香港，在 2013 年取消公攤后甚至明文規(guī)定，新房銷售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款 100 萬至 500 萬港幣、判處 3 至 7 年監(jiān)禁。針對存量房售賣，政府要求賣家提供以 " 套內(nèi)面積 " 和 " 建筑面積 " 計(jì)價的雙份資料。

有專家說，公攤面積較小、實(shí)用率較高，并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或走廊太小，一梯多戶、沒有避難層等設(shè)計(jì)，盡管縮小了公攤面積，但居住者的舒適度、安全感也降低了。

公攤 = 公共空間？這樣的等號不負(fù)責(zé)任

但公攤面積不應(yīng)該與公共空間面積劃等號。大多數(shù)國家都沒有公攤面積這個概念，難道國外住宅中就不存在公共空間了嗎？

本質(zhì)上說，人們呼吁取消公攤，一方面是希望房價的計(jì)算能透明一些，另一方面則是因?yàn)檫@部分面積還會影響其他費(fèi)用的計(jì)算，比如物業(yè)費(fèi)、北方的供暖費(fèi)，這些費(fèi)用的收取都要按照房屋面積來計(jì)算。

誠然，公攤面積的取消，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，但既然具有一定的公共屬性，那么它的范圍、面積都應(yīng)該明確公開，這樣，公共空間能發(fā)揮該有的作用，實(shí)用面積也能得到保障。

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