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法律公益診所丨物業(yè)公司提供的服務我不滿意能拒交物業(yè)費嗎？《法律公益診所》欄目由羊城晚報社、北京師范大學刑事法律科學研究院、廣東省律師協(xié)會、北京企業(yè)法律風險防控研究會聯(lián)合主辦，免費提供法律咨詢，歡迎廣大讀者來信咨詢法律問題，郵箱flgyzs@126.com

本期主持：羊城晚報全媒體記者 張豪 董柳

海報設計：羊城晚報全媒體記者 陳倩

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我是廣州黃埔某小區(qū)的業(yè)主，小區(qū)2019年10月份收樓，至今3年時間，我們樓層共兩部電梯，電梯三番五次檢修，經(jīng)常圍蔽維修，業(yè)主要求物業(yè)更換電梯，但遭到物業(yè)的拒絕。除了電梯問題外，小區(qū)還有很多日常問題，物業(yè)都做得不好。請問一下律師，物業(yè)公司提供的服務我不滿意能拒交物業(yè)費嗎？

解答人：北京市盈科（廣州）律師事務所律師黃澤宇

很多業(yè)主對小區(qū)的物業(yè)管理服務不滿意，在覺得自己的權(quán)利受到侵犯后，往往第一反應就是不交物業(yè)費，但是往往業(yè)主拒交物業(yè)費的理由是不能得到法院支持的，反而可能出現(xiàn)業(yè)主被物業(yè)公司起訴要求補交物業(yè)費甚至支付違約金的情況。

民法典第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁?！备鶕?jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務的，業(yè)主都需要繳納物業(yè)費，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付。因此，業(yè)主是否能夠以拒交物業(yè)費的方式行使自己在物業(yè)服務合同中的抗辯權(quán)，是需要結(jié)合物業(yè)服務質(zhì)量是否達標、是否符合合同約定等因素，具體情況具體分析。由于物業(yè)服務合同的內(nèi)容主要是提供公共服務，包括小區(qū)公用設備維護、小區(qū)環(huán)境、安保等全方面的綜合服務，具有無形性、服務內(nèi)容多樣性、公共性、業(yè)主需求差異性等特性，所以將物業(yè)服務做到盡善盡美的現(xiàn)實難度較大，有不盡如人意的地方實屬客觀情況。而因業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同對雙方具有約束力，故很多時候即便物業(yè)服務存在一定的問題，物業(yè)公司事實上只要完成了一定的物業(yè)服務，業(yè)主也是不可以拒付所有的物業(yè)費的。

但是，如果物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵情形的，物業(yè)費是可以適當減免的。同時因物業(yè)服務瑕疵導致業(yè)主所受到的損失，業(yè)主也可以要求物業(yè)公司進行賠償。例如：小區(qū)門禁損壞后物業(yè)未及時修復，小區(qū)安保巡檢不到位，或雖設有錄像監(jiān)控設備但監(jiān)控損壞缺失等原因，導致業(yè)主財物被偷竊的，則可以認為物業(yè)公司在小區(qū)安全保障方面明顯管理不到位，為合同履行中的重大瑕疵情形，可以因此減免業(yè)主的物業(yè)費。本律師建議，如果業(yè)主對現(xiàn)有的物業(yè)公司不滿意，可以向小區(qū)業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會督促物業(yè)進行整改；在要求物業(yè)公司整改無果的情況下，可以到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進行投訴，也可以向法院起訴。起訴時，業(yè)主需要向法院提供物業(yè)公司服務不到位的證據(jù)。所以，業(yè)主在平時要注意收集保留照片、視頻等可以證明因物業(yè)服務瑕疵造成自身損失的證據(jù)。

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