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羊城晚報(bào)全媒體記者 董柳

夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)構(gòu)成違約的，另一方是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？近日，廣東省高級人民法院官方微信公眾號“裁判者說”欄目公布了一宗這樣的案件，法院旨在通過該案說明：夫妻一方未經(jīng)另一方同意處分共有房屋構(gòu)成違約的，應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任；另一方不知情且未收到、使用購房款的，無需擔(dān)責(zé)。

在該案中，被告李某（男）、黃某（女）系夫妻關(guān)系。2019年12月中旬，原告李某某與被告李某簽訂《房屋買賣合同》，甲方為李某、黃某，乙方為原告李某某，主要約定：原告購買被告位于某小區(qū)的涉案房屋，房屋總價為52.5萬元；原告先付購房首付款37.5萬元讓被告還清欠銀行的房貸，雙方辦理過戶手續(xù)后再由原告一次性付清尾款15萬元；如被告中途違約，則必須退回已付購房款并加上購房總額的30%賠付給原告。

合同簽訂當(dāng)天，原告依約向被告李某支付了首付款，但李某未依約到銀行還清涉案房屋的銀行貸款，經(jīng)原告多次催促仍不履行約定的義務(wù)。原告遂將李某、黃某夫妻二人一并起訴至法院，請求：解除雙方簽訂的案涉合同，二被告共同退回購房首付款37.5萬元及支付違約金15.75萬元。

涉案房屋登記在李某、黃某二人名下，為其二人共同共有。庭審時，原告確認(rèn)黃某未在案涉合同上簽名及捺印，甲方處簽名及捺印均為李某所為。

韶關(guān)市仁化縣人民法院審理認(rèn)為，案涉合同為原告與被告李某二人的真實(shí)意思表示，該合同對其二人具有法律約束力。但涉案房屋系李某及黃某夫妻二人共同共有，黃某未在案涉合同上簽名及捺印，亦不予追認(rèn)，故李某出賣涉案房屋屬無權(quán)處分，且原告也沒有提交證據(jù)證實(shí)黃某知情并收到或使用了其支付的購房首付款，因此，案涉合同對黃某沒有法律約束力。遂判決解除原告與李某簽訂的案涉合同，李某償還原告購房首付款37.5萬元及違約金15.75萬元。宣判后，雙方均未提起上訴。

那么，如何規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)交易風(fēng)險？韶關(guān)市仁化縣人民法院法官秦艷華說，夫妻共有房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分。現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為屢見不鮮，也引發(fā)了很多社會矛盾。因此，購房人欲購買此類房產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)注意審查房屋的權(quán)屬情況，如發(fā)現(xiàn)是夫妻共有房產(chǎn)時，簽訂房屋買賣合同應(yīng)要求賣方夫妻雙方共同到場簽名并出示結(jié)婚證；其中一方若因故無法到場的，也應(yīng)出具合法有效的書面授權(quán)手續(xù)，以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風(fēng)險。否則，像本案案情一樣，根據(jù)民法典第三百一十一條的規(guī)定，購房者善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，才能取得該房屋的所有權(quán)。因此，雖然案涉《房屋買賣合同》有效，但只在賣方（丈夫）和買方之間有約束力，且合同雙方也只是債權(quán)行為，原告并不能以此強(qiáng)制要求未簽訂合同的妻子一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，如此一來，原告簽訂《房屋買賣合同》的合同目的顯然是無法實(shí)現(xiàn)的。

法院表示，夫妻共有房產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)交易市場上常見的買賣標(biāo)的。由于此類房產(chǎn)的賣方存在特殊的身份關(guān)系，買房人在交易過程中很容易忽視對賣方交易資格的謹(jǐn)慎審查，從而為爭議的發(fā)生埋下隱患；一旦發(fā)生爭議，不僅會讓買房人遭受損失，也影響正常的房產(chǎn)交易市場秩序。本案中，丈夫未經(jīng)妻子同意，擅自將夫妻共有房產(chǎn)出售，顯屬無權(quán)處分行為，但買方屬于善意購買且支付了合理價格，因此，法院判決案涉合同有效，丈夫獨(dú)自向買方承擔(dān)不能過戶的違約責(zé)任。本案的處理結(jié)果既保障善意買方的合同權(quán)益，也有效規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)的交易風(fēng)險。

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關(guān)鍵詞： 共有房產(chǎn) 房屋買賣合同 違約責(zé)任